Czy zabezpieczenie hipoteczne jest aż tak koszerne? – artykuł ekspercki

Obciążenie hipoteczne jest jedną z najbardziej pewnych i rozpowszechnionych form zabezpieczenia długu udzielonego przez wierzyciela. Często mówi się w tym kontekście o tzw. jednej z „najtwardszych” form zabezpieczenia długu. Dlaczego tak jest? Nieruchomości są atrakcyjnym zabezpieczeniem, ponieważ ich wartość nie jest tak bardzo zmienna (od strony statystycznej ujemne stopy zwrotu są bardzo rzadkie oraz posiadają relatywnie niską wariancję). Sama hipoteka, w przypadku niespełnienia zobowiązań przez dłużnika obciąża nieruchomość i może zostać sprzedana, a uzyskane środki będą przeznaczane na spłatę zobowiązania. Zabezpieczenie to działa nawet wtedy, gdy obciążona hipoteką nieruchomość zostanie sprzedana innemu podmiotowi. Wtedy za spłatę zobowiązania odpowiedzialny jest aktualny właściciel nieruchomości. Niezmiennie ważna jest też charakterystyka nieruchomości. To czy mówimy o nieruchomości gruntowej, lokalu mieszkalnym, nieruchomości przemysłowej będzie determinować możliwości upłynnienia takich aktywów oraz samą ich wartość. Tak działa to w kilku prostych słowach. Poniżej omówimy szczegóły jak wygląda to „od kuchni”.

 

W Polsce to ustawa o księgach wieczystych i hipotece definiuje zasady ustanawiania hipoteki. Na początek prawo wymaga zawarcia umowy (np. pożyczki) między wierzycielem a właścicielem nieruchomości (może być to podmiot inny niż dłużnik). Następnie właściciel nieruchomości oświadcza notarialnie o ustanowieniu hipoteki na rzecz wierzyciela i dokonuje wpisu do księgi wieczystej (wpis często również jest dokonywany przez notariusza). Standardowymi zapisami podczas aktu notarialnego są między innymi:

• Oświadczenie o posiadaniu we władaniu nieruchomości przez właściciela,
• Oświadczenie o zgodności wyciągu z ksiąg wieczystych ze stanem faktycznym,
• Stwierdzenie, że nieruchomość nie została obciążona w inny sposób na rzecz osób trzecich,
• Oświadczenie właściciela, o braku toczącej się egzekucji czy też istnienia zaległości podatkowych.

Powyższe oświadczenie o ustanowieniu hipoteki bardzo często jest łączone z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 kodeksu postępowania cywilnego dokonanego przez właściciela nieruchomości.

 

Istnieje również pojęcie prawne hipoteki pod nazwą „hipoteki przymusowej”. Do jej ustanowienia zgoda właściciela nieruchomości jest zbędna. Zastępuje ją wtedy orzeczenie sądu, które zabezpiecza interesy wierzyciela. Podstawą wpisu hipoteki przymusowej do księgi wieczystej jest tzw. tytuł wykonawczy, czyli zaopatrzony w klauzulę wykonalności tytuł egzekucyjny (np. orzeczenie sądu, ugoda przed mediatorem, postanowienie prokuratora lub decyzja administracyjna) potwierdzający istnienie konkretnego długu.

 

Oba etapy ustanowienia hipoteki są związane z kosztami: sporządzenie aktu notarialnego (maksymalna taksa notarialna dla mienia o wartości 60 000 – 1 000 000 zł wynosi 1 010 zł plus 0,4% nadwyżki od wartości powyżej 60 000 zł) oraz złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego (opłata stała 100 – 200 zł w zależności od rodzaju wpisu, płatność per wpis). Dodatkowy koszt stanowi podatek od czynności cywilnoprawnych tzw. PCC (0,1% kwoty zabezpieczonej nieruchomości dla wierzytelności określonych co do kwoty oraz 19 zł dla wierzytelności o wysokości nieustalonej).

 

Ustanawiając hipotekę, w księgach sądów wieczystoksięgowych do czasu zakończenia całego procesu wpisu widnieje tylko wzmianka o dokonaniu wpisu. Jednak samo zabezpieczenie w pełni zaczyna działać dopiero po wpisaniu hipoteki do księgi wieczystej obciążonej nieruchomości (sama wzmianka w księgach nie jest równoznaczna z zabezpieczeniem). Na tym polega wpis konstytutywny. Kształtuje on prawo, tzn., że dopiero od dokonania wpisu możliwe jest powołanie się na to prawo lub powstały podmiot (legalizacja istnienia tego prawa). Jednak w dzisiejszych czasach w związku z transformacją elektroniczną sądów wieczystoksięgowych, notariusze widząc nierozpoznane wzmianki w KW, zwracają na nie szczególną ostrożność. W związku z tym, możliwość dwukrotnej sprzedaży tej samej nieruchomości jest praktycznie niemożliwa. Tak więc ten konstytutywny wpis jest połowicznie uwzględniany już dużo wcześniej. Efektywnie więc możemy mówić o syntetycznej hybrydzie wpisu konstytutywno – deklaratoryjnego. Sam „czysty” wpis deklaratoryjny potwierdza prawo obecnie istniejące, które nie wymaga wpisu by obowiązywać. Mimo wszystko dokonanie samego wpisu jest niezbędne, chociaż nie powoduje natychmiastowych skutków prawnych.

 

Analizując księgi wieczyste spotykamy się z wieloma wpisami. Tak, na jednej hipotece może być wpisanych kilku wierzycieli. Stąd też pojęcie „miejsca hipotecznego”, które określa kolejność spłat pożyczkodawców. Komfortową sytuacją jest gdy hipoteka ustanowiona została na pierwszym miejscu (wierzyciel jest pierwszy w kolejce na odzyskanie pożyczonych środków). Hipoteka ustanowiona na kolejnych miejscach jest mniej bezpieczna (zależy to od wartości samej wierzytelności jak i wielkości wpisów „wcześniejszych”). Co więcej, po spłaceniu wierzycieli z wyższych pozycji, również nie jest tożsame z tym, że roszczenie zostanie zaspokojone w pierwszej kolejności. Dłużnik na tzw. opróżnionych miejscach hipotecznych może ustanowić nowych wierzycieli. Zajmowane miejsce w kolejce do spłaty pozostaje niezmienione. Tak więc pojęcie „opróżnionego miejsca hipotecznego” zaburza standardową konstrukcję spłaty typu waterfall (spływu środków z góry na dół w zależności od miejsca hipotecznego).

 

Wpis hipoteki zabezpieczającej emisję obligacji podlega pod odrębną regulację prawną. Wymaga ona złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki (składa je właściciel lokalu/budynku/gruntu w formie aktu notarialnego). Kolejny etap jest analogiczny – wpis do KW. Ustawa o obligacjach definiuje pięć elementów, które winny być zawarte we wpisie, by był on skuteczny. Są to: uchwała emitenta o emisji i jej data, suma hipoteki, liczba, numer i nominał obligacji, sposób i wysokość oprocentowania, terminy i sposób wykupu. Rozporządzenie wykonawcze do ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie wymaga powyższych elementów, co potwierdził Sąd Najwyższy (wyrok SN z 26.4.2012, III CSK 300/11, OSNC 2012/12/144).

 

Jednak zarówno emitent, jak i obligatariusz preferują wpis ze wszystkimi pięcioma elementami, by uniknąć nieporozumień i dodatkowego ryzyka. Warto zaznaczyć, że swoboda przenoszenia obligacji jest zachowana, obrót obligacjami hipotecznymi nie wymaga zmian wpisów w księdze wieczystej. Możliwe jest ustanowienie ograniczeń co do zbywania obligacji imiennych, na etapie warunków emisji. Gdy dłużnik dokona spłaty ostatniej raty (w przypadku kredytu czy pożyczki) może ubiegać się o wykreślenie hipoteki. W przypadku obligacji jest to oświadczenie KDPW o rozliczeniu obligacji powiązane ze zgodami Administratora Zabezpieczeń oraz Agenta Emisji tych obligacji. Jest to konieczne by zamknąć całą „sprawę” związaną z zaciągniętym długiem. Wniosek o wykreślenie z KW składa właściciel nieruchomości, jednak musi najpierw w tym celu uzyskać pozwolenie od wierzyciela (w celu uniknięcia przedwczesnego wykreślenia hipoteki przez dłużnika). Pobiera się go ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Wniosek należy fizycznie dostarczyć do sądu rejonowego odpowiedniego dla miejsca zamieszkania. Opłata na rzecz sądu za wykreślenie hipoteki z KW wynosi 100 zł + zakup znaku opłaty sądowej. Czas trwania całego procesu wykreślenia hipoteki to zazwyczaj kilka miesięcy.

 

Jak w praktyce można zarabiać na takich rozwiązaniach?

 

Ciekawą koncepcją inwestycyjną jest działalność polegająca na udzieleniu pożyczek zabezpieczanych hipotecznie. W Polsce działalność taką prowadzą zarówno Fundusze Inwestycyjne Zamknięte jak i spółki prawa handlowego. Fundusze inwestycyjne finansują swoje spółki celowe (ang. SPV), których wyłącznym przedmiotem działalności jest udzielanie pożyczek zabezpieczonych na nieruchomościach (hipoteką lub przewłaszczeniem na zabezpieczenie). By zwiększyć bezpieczeństwo, spółki celowe akceptują tylko zabezpieczenie w formie nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach, łatwo zbywalne, pozbawione wad technicznych i prawnych, o wysokim lub min. średnim standardzie. Wartość tych nieruchomości musi znacznie przewyższać kwotę udzielonej pożyczki, czyli zapewniać aby wskaźnik LTV (ang. loan to value) był na odpowiednim poziomie, 40%-50%. Różnica pomiędzy wartością rynkową a wielkością zobowiązania determinuje komfort i bezpieczeństwo udzielonych pożyczek. Spółki celowe pozyskują od Funduszu środki na dalsze udzielanie pożyczek poprzez emitowanie obligacji oraz zaciągając pożyczki od Funduszu, rzadziej jest to dokonywane poprzez podwyższenie kapitałów własnych. Finansowanie właścicielskie pod postacią długu może być zabezpieczone zastawem rejestrowym na portfelu pożyczek udzielonych przez SPV. W celu stabilizacji przepływów dla funduszu, obejmowane obligacje czy pożyczki mają stały kupon. Fundusz modelowo w spółce celowej posiada mniejszościowy udział, dający mu prawo do decydującego głosu, tym samym do kontroli i nadzoru nad działalnością pożyczkową. To tak zwany „złoty udział”. W niektórych modelach fundusze posiadają większościowe zaangażowanie w kapitale. Ważnym aspektem funduszy jest ich skala i możliwa dywersyfikacja na portfelu pożyczek. Standardowo udzielane pożyczki mają następujące cechy:

• Kwota pożyczki w przedziale 15 tysięcy do 2 mln (dużo zależy od wielkości funduszu, jego specyfiki i pozycjonowania inwestycyjnego),
• Zapadalność pożyczki wynosi od 3 do 18 miesięcy, z możliwością przedłużenia pod pewnymi warunkami,
• Zabezpieczenie obowiązkowe pod postacią hipoteki (pierwsze miejsce) albo przewłaszczenie na zabezpieczenie weksla in blanco, cesji praw z polisy ubezpieczeniowej oraz oświadczenie o poddaniu się egzekucji zgodnie z art. 777 § 1 KPC,
• Dodatkowym zabezpieczeniem może być poręczenie, gwarancja lub zastaw rejestrowy.

 

Czynniki ryzyka związane z inwestycją w fundusz hipoteczny można podzielić pod kątem ryzyk związanych bezpośrednio z polityką inwestycyjną danego funduszu (np. ryzyko związane z zaciąganiem pożyczek lub kredytów, niesprawności nadzoru właścicielskiego), z działalnością spółek celowych (np. niewypłacalność znaczącego dłużnika, obniżenie wysokości odsetek ustawowych), z otoczeniem, w którym fundusz prowadzi działalność (np. inflacja, zmiany w regulacjach prawnych dot. funduszu, w szczególności w zakresie prawa podatkowego), ze szczególnym okolicznościami (np. otwarciu likwidacji funduszu, zmiany polityki inwestycyjnej) oraz wynikające ze specyfiki certyfikatu – np. ryzyko niedojścia emisji certyfikatów do skutku lub ryzyko nieprzydzielenia certyfikatów lub bezskutecznego przydziału certyfikatów.

 

Co ważne, powyższy model biznesowy może być z łatwością wykonany na spółkach prawa handlowego, wtedy też portfel pożyczkowy jest koncentrowany w jednym podmiocie, upraszczając całą konstrukcję. O ile traci się subtelną formę dywersyfikacji, to jednak mniejsze opłaty i koszty prowadzenia działalności mogą dać inwestorom dodatkowe korzyści.

 

Sam rynek nieruchomości miał na początku pandemii nieciekawe perspektywy – lockdowny, obostrzenia, przejście na zdalny tryb pracy. Jednak w obliczu rosnącej inflacji i praktycznie zerowych stóp procentowych inwestorzy szukali bezpiecznych przystani, co skierowało ich na ten segment rynku. Zwiększony popyt spowodował napływ nowych inwestycji na rynek, jednak nie zdołał przewyższyć sprzedaży mieszkań w okresie analogicznym przed pandemią. Ta kryzysowa sytuacja nie odbiła się na cenach mieszkań, które rok do roku w każdym polskim mieście odnotowały kilkuprocentowy wzrost.

 

Wykres 1. Wartość środkowa cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym za 1 m2 w roku 2020

Źródło: opracowanie własne na podstawie raportu EVALUER INDEX za 2020 rok.

 

Wykres 2. Zmiana cen mieszkań w roku 2020 do roku 2019.

Źródło: opracowanie własne na podstawie raportu EVALUER INDEX za 2020 rok.

 

Już w 1Q 2021 popyt na mieszkania był bardzo silny, ze względu na łatwy dostęp do kredytów. W 2Q ta sytuacja jest utrzymywana. Ostatnio zaproponowana koncepcja Nowego Polskiego Ładu może przynieść dodatkowe, korzystne bodźce dla rynku (mieszkanie bez wkładu własnego na pierwsze mieszkanie, bonusy za urodzenie dziecka pod postacią gwarancji kredytowych, zmniejszenie zbędnych formalności tj. domy do 70 m2 będą wymagać jedynie zgłoszenia, pominięcie etapów takich jak pozwolenie kierownika budowy i książki budowy). Wyzwania, przed jakimi jest postawiona branża, to malejące zasoby atrakcyjnych gruntów, problemy z uzyskiwaniem decyzji administracyjnych czy zmniejszona efektywność pracy urzędów ze względu na pandemię oraz niepewność na rynku pracy. Większość ekspertów posiada jednak pozytywne oczekiwania w kontekście rynku nieruchomościowego w najbliższej przyszłości. Dane dotyczące wydanych pozwoleń na budowę zdają się wracać do poziomów sprzed pandemii, z okresu 1Q 2019 roku. Jednak te poziomy wciąż są dalekie od wielkości z 2017/2018 roku, gdzie branża deweloperska uzyskiwała rekordowe wyceny i najmocniej się rozwijała. Nieruchomości są utożsamiane z bezpieczną, stabilną i intratną inwestycją.

 

Wykres 3. Liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia w największych miastach w Polsce

Źródło: opracowanie własne na podstawie Banku Danych Lokalnych GUS.

 

Grunty, lokale użytkowe, zwłaszcza w dużych miastach, są solidną podstawą do udzielenia kredytu, gdyż popyt na nie zdaje się być stale niesłabnący. O kruchości tego stwierdzenia przekonali się amerykanie podczas kryzysu pod koniec pierwszej dekady XXI wieku (wtedy miał miejsce tzw. kryzys „Sub-Prime”). Nawet w obliczu obecnego koronakrachu, wciąż znajdują się grupy inwestorów czy osób prywatnych chętnych do zakupu lub wynajmu nieruchomości, czy też zastawianiu nieruchomości dla potrzeb zabezpieczeń pożyczek hipotecznych. Pod tym względem rynek nieruchomościowy jest ponadczasowy.

 

 

OPRACOWANIE 

Departament Analiz
Prosper Capital Dom Maklerski S.A.

 

 

Zobacz podobne: