Parki handlowe w Polsce – artykuł ekspercki
Udostępnij:

Parki handlowe w Polsce – artykuł ekspercki

Przegląd rynku detalicznego

 
Rynek handlowy wciąż odczuwa skutki pandemii, jednak dzięki oczekiwaniom wzrostu PKB (szacowane ok. 3,9% wzrost PKB w Polsce w 2022 roku[1], zmniejszone w związku z sytuacją na Ukrainie) Polska może szybko (w stosunku do całej UE) powrócić do stanu sprzed pandemii. Sprzedaż detaliczna w Polsce wzrosła o 22 proc. rok do roku w marcu 2022 r., w porównaniu z 16,5 proc. w poprzednim miesiącu i powyżej oczekiwań rynkowych co do wzrostu o 19,5%. Był to największy wzrost sprzedaży od kwietnia 2021 r., ponieważ przyspieszyła sprzedaż detaliczna paliw stałych, płynnych i gazowych (65,1 proc. vs 46,6 proc.) oraz tekstyliów, odzieży i obuwia (46,8 proc. vs 6,5 proc.), podczas gdy wzrosła o wolniejsze tempo dla żywności, napojów i wyrobów tytoniowych (8,7 proc. w porównaniu z 14 proc.) oraz farmaceutyków, kosmetyków i sprzętu ortopedycznego (19,2 proc. w porównaniu z 20,6 proc.). Z drugiej strony nadal spadała sprzedaż pojazdów silnikowych, motocykli i części (-1,9 proc. vs -14 proc.). W ujęciu miesięcznym wyrównanym sezonowo handel detaliczny również wzrósł o 22 proc. Konsensus wzrostu sprzedaży detalicznej w kwietniu to 31,6%[2]. Dane m/m wykazują się mniejszą dynamiką (z uwagi na brak oddziaływania efektu bazy-nie porównujemy względem okresów lockdownu/zwiększonych restrykcji). Sprzedaż detaliczna w Polsce wzrosła o 0,70 proc. w marcu 2022 r. w porównaniu z poprzednim miesiącem.
 

 

Wykres 1. Wzrost sprzedaży detalicznej r/r i m/m w Polsce versus wzrost sprzedaży detalicznej w UE r/r i m/m w okresie ostatnich 5 lat.

 

Źródło: TradingEconomics.com

 

 

Wykres 2.Wzrost sprzedaży detalicznej r/r i m/m w Polsce versus wzrost sprzedaży detalicznej w UE r/r i m/m w okresie ostatnich 5 lat.

 

Źródło: TradingEconomics.com

 

Należy podkreślić, że zasługę w powyższych wynikach ma również wzrost sprzedaży e-commerce, jednak sprzedaż offline nadal przyciąga klientów i sprzedaże w obu kanałach rosną (uciśniony popyt i inflacja również wpływają na wyniki). Znaczenie zakupów w hipermarketach spada na rzecz supermarketów i dyskontów. Udział dyskontów w rynku wzrośnie o 5%* w ciągu najbliższych czterech lat. Małe sklepy i hipermarkety w Polsce stracą na ich korzyść.

 

Podaż sklepów detalicznych

 

Z udziałem 62% w całkowitej podaży nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce, centra handlowe pozostają najpopularniejszym formatem wśród klientów. Jednak ich udział w rynku systematycznie maleje (z 89% w 2000 r. do 74% w 2010 r.) na rzecz parków handlowych, wolnostojących magazynów oraz centrów codziennych zakupów. Aktywność deweloperów w segmencie centrów handlowych jest niższa, a niektóre obiekty są wycofywane z rynku z uwagi na zmianę formatu (np. z centrum handlowego na park handlowy) lub typu powierzchni – z handlowej na biurową. Polski rynek handlowy jest już dojrzały z ograniczonymi możliwościami budowy nowych obiektów. Nie dotyczy to jednak najmniejszych formatów handlowych. W I poł. 2021 r. deweloperzy oddali do użytku 242 000 m² GLA, z czego 43% przypadło na parki handlowe i centra codziennych zakupów. Aż 47% oddanej do użytku powierzchni handlowej zrealizowano w ramach magazynów handlowych.

W głównej mierze miały na to wpływ przetasowania na rynku operatorów spożywczych i proces przejmowania lokalizacji po sklepach Tesco. Zaledwie 10% nowo oddanej podaży trafiło na rynek w ramach centrów handlowych. Oczekiwane jest, że cały 2021 rok* zamknie się nową podażą na poziomie około pół miliona m² GLA, z czego na parki handlowe przypadnie około 40%. Będzie to najlepszy wynik w historii tego rynku. *

 

Wykres 3. Podaż powierzchni handlowej według formatu (GLA)

Źródło: JLL,I poł. 2021 r.

 

Popyt

 

Zainteresowanie formatem parków handlowych i centrami codziennych zakupów (tzw. centrami convenience) utrzymuje się na wysokim poziomie.* Wraz z dynamicznie zmieniającymi się nawykami zakupowymi konsumentów, coraz szersze grono inwestorów poszukuje mniejszych obiektów na obrzeżach miast. Do wzrostu popularności parków handlowych przyczyniają się także obawy klientów związane z dużymi przestrzeniami w galeriach handlowych, obowiązujący dystans społeczny, jak i większa dostępność samochodowa. Wzrosty e-commerce sprzyjają rozwojowi usług click & collect szczególnie w parkach handlowych, które charakteryzują się układem sklepów z oddzielnymi wejściami od strony parkingu, co skraca czas potrzebny na odebranie zamówienia. Obiekty z punktami odbioru, zlokalizowane blisko domów klientów, z roku na rok zwiększają swój udział w rynku ze względu na wygodę i funkcjonalność, wyższą niż w przypadku dużych galerii handlowych. Rozwojowi parków handlowych na obrzeżach miast sprzyja obecnie także dynamiczny rozwój sektora mieszkaniowego. Łączenie funkcji może być korzystne dla obu sektorów z uwagi na kreowanie atrakcyjnych stref zasięgu w skali mikro.*

 

Zdjęcie 1. Vendo Park, Kijów

Źródło:Wikipedia Commons, https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Kyjov_Vendo_Park.jpg

 

 

Inwestycje na rynku handlowym

 

Po pandemicznym spowolnieniu rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce zaczyna wracać do poziomów sprzed Covid-19. W 2021 roku łączna wartość inwestycji wyniosła 5,71 mld euro, a złożyła się na nią rekordowa liczba 164 transakcji – wynika z danych CBRE . Jest to liczba porównywalna do liczby transakcji w roku 2019. Dyrektor w dziale rynków kapitałowych w CBRE podaje do wiadomości, że szacowana wartość transakcji inwestycyjnych w 2022 może wynieść ok. 6,5-7 mld euro, co oznaczałoby powrót do historycznie wysokich wolumenów inwestycyjnych sprzed pandemii, które zostały odnotowane w latach 2018 i 2019. Procentowy i nominalny udział poszczególnych sektorów w całkowitym wolumenie transakcji nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2021 roku przedstawiają poniższe wykresy. Na ostatnim wykresie zostało zaprezentowane pochodzenie kapitału zainwestowanego na analizowanym rynku.

 

Wykres 4.Procentowy i nominalny udział poszczególnych sektorów w całkowitym wolumenie transakcji nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2021 roku

Źródło: opracowanie własne, na podstawie danych CBRE

 

 

Wykres 5.Procentowy i nominalny udział poszczególnych sektorów w całkowitym wolumenie transakcji nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2021 roku

Źródło: opracowanie własne, na podstawie danych CBRE

 

 

Wykres 6.Pochodzenie zainwestowanego kapitału na analizowanym rynku

Źródło: opracowanie własne, na podstawie danych CBRE

 

Podsumowując, rynek nieruchomości komercyjnych ogółem wraca do sytuacji sprzed pandemii. Są na nim zwycięzcy (sektor logistyczny, dyskonty i małe retail parki), których udział w rynku rośnie, zastępując miejsce hipermarketów. Za zagrożenie dla retail parków można wskazać sektor e-commerce, jednak nie przeszkodził on utrzymać dodatnią dynamikę sprzedaży detalicznej w kanale offline. Za dobrą wiadomość dla całego sektora handlowego w kanale offline jest zniesienie stanu epidemii w Polsce w związku z rozprzestrzenianiem koronawirusa (od 16 maja zastąpiony przez stan zagrożenia epidemicznego). Chociaż wiele przepisów ustawy, które obowiązują obecnie, będą nadal obowiązywać, to taki komunikat zmniejsza awersję do ryzyka potencjalnych wynajmujących, inwestorów i klientów.

 

Opracowanie

Karolina Lenda

Analityk Inwestycyjny

Prosper Capital Dom Maklerski

 

*https://www.thefirstnews.com/article/world-bank-cuts-polands-gdp-growth-forecast-29588
*https://tradingeconomics.com/poland/retail-sales-annual
*https://www.statista.com/statistics/1221054/poland-market-shares-of-retail-stores-by-format/
*JLL , Trei Real Estate, Parki Handlowe i centra convenience w Polsce, Raport, Wrzesień 2021, 2 edycja
*https://www.statista.com/statistics/961416/poland-per-capita-purchasing-power-by-district/
*https://biuroprasowe.cbre.pl/176385-w-2021-roku-padl-rekord-liczby-transakcji-na-rynku-nieruchomosci-komercyjnych-inwestorzy-kupowali-na-potege-polskie-magazyny

Kontakt